三亚买房往外围看：崖州湾、乐东、陵水三个片区值不值得

一句话结论：崖州湾、乐东、陵水是三亚及周边价格最低的三个方向，但性质不一样。崖州湾在三亚市内，23 个有价项目单价 12000 到 41000 元/㎡；乐东 50 个项目里 47 个在 2 万元/㎡ 以下，单价 7000 到 25000 元/㎡，是绝对低价区；陵水 23 个项目单价从 10000 到 110000 元/㎡，内部跨度最大。这三个片区适合预算有限、能自己开车、一年住得比较久的买家；看病要依赖三亚市区、一年只来一两周的，不建议往这边看。

• 崖州湾是市内价格最低的一档，23 个项目，住宅 22 个、别墅 1 个。
• 乐东 50 个项目，47 个在 2 万元/㎡ 以下，最低单价 7000 元/㎡。
• 陵水 23 个项目，单价 10000 到 110000 元/㎡；清水湾、香水湾行政上也属陵水，站内按湾区单列，不在这 23 个里。
• 三个片区的共同代价是医疗、商业和通勤，不是房子本身。
• 判断标准只有三条：一年住多久、有没有车、要不要经常看病。

先把口径说清楚

三亚及周边按 9 个片区统计，均价可查的项目 494 个。这里面价格最低的三个方向就是崖州湾、乐东、陵水，下面按库里的参考均价与总价区间逐个说。乐东和陵水在行政上不属于三亚市，清水湾、香水湾虽然也在陵水县界内，站内按湾区单独分组，不计入这里的陵水口径。

崖州湾：市内最便宜的一档

崖州湾 23 个有价项目，住宅 22 个、别墅 1 个，单价 12000 到 41000 元/㎡。分档看，2 万元/㎡ 以下 8 个，2 万到 3.5 万元 14 个，3.5 万到 5 万元 1 个。

具体项目：中交绿城高福小镇 13000 元/㎡，总价 84 到 149 万；航天云海台 13000 元/㎡，50 到 99 万；东合逸海郡 14000 元/㎡，63 到 101 万；保利汀澜和著 16800 元/㎡，183 到 231 万；崖州湾顺达花园 20000 元/㎡，206 到 274 万；三亚金茂湾 22000 元/㎡，220 到 314 万；保利崖州湾 23000 元/㎡，190 到 462 万；招商臻园 24000 元/㎡，300 到 343 万。高端这一头有保利浅海 33000 元/㎡、339 到 405 万，凤岭悦澜 34000 元/㎡、218 到 357 万，三亚南海阳光 41000 元/㎡、269 到 446 万。别墅只有中交绿城高福小镇别墅一个，25000 元/㎡，793 到 916 万。

把数字放在一起看更直观：崖州湾最低的 12000 元/㎡，不到市区翠屏凤凰水城 42000 元/㎡ 的三分之一。差的这部分是地段和配套兑现程度，不是房子质量。崖州湾的科教和产业配套还在建，买在这里等于赌配套兑现的时间，预算有限又不急着用的，这个赌注可以接受；想买来就享受成熟配套的，往市区和三亚湾看。

乐东：绝对低价区，也是代价最明显的一个

乐东 50 个有价项目，住宅 44 个、别墅 6 个，单价 7000 到 25000 元/㎡。50 个里有 47 个在 2 万元/㎡ 以下，只有 3 个落在 2 万到 3.5 万元这一档，3.5 万元以上一个都没有。

具体项目：嘉林达温泉度假小区 7000 元/㎡，总价待定；龙栖湾温泉花园 7500 元/㎡，33 到 86 万；田园小镇 9000 元/㎡，57 到 79 万；碧海蓝湾 10000 元/㎡，40 到 65 万；龙沐湾1号海景公馆 10000 元/㎡，28 到 87 万；山海韵龙栖湾 10000 元/㎡，58 到 112 万；清凤龙栖海岸 12000 元/㎡，123 到 132 万；清凤椰林阳光 13900 元/㎡，143 到 202 万；隆鑫诺亚方舟 14000 元/㎡，46 到 383 万。别墅这一头有美好龙沐湾别墅 15800 元/㎡、140 到 364 万，清凤龙栖海岸别墅 25000 元/㎡、257 到 305 万。

三十万到一百万的总价，在三亚湾连个小户型都勉强，在乐东能买到像样的两房。这个价差很实在，代价也很实在：离三亚市区远，商业、医疗要打折，公交选择少，出门基本靠车。买之前先回答一个问题，一年在这里住几个月。住三个月以上，通勤成本被摊薄，低价就有意义；只住一两周，路上的时间比省下来的钱更贵。

陵水：跨度最大的一个

陵水 23 个有价项目，住宅 18 个、别墅 5 个，单价 10000 到 110000 元/㎡。分档是 2 万元以下 12 个，2 万到 3.5 万元 7 个，5 万元以上 4 个，中间档是空的。

低的一头：陵河家园 12000 元/㎡，69 到 95 万；珍珠湾风情小镇 12000 元/㎡，50 到 97 万；海悦半岛 15000 元/㎡，153 到 162 万；陵水金海花园 18500 元/㎡，120 到 196 万；珍珠名邸 20000 元/㎡，118 到 158 万；椰林润达御园 20000 元/㎡，123 到 179 万；清凤椰林湾 22000 元/㎡，134 到 173 万。高的一头：清凤海棠长滩 60000 元/㎡，390 到 642 万；山屿海别墅 100000 元/㎡，5792 到 7290 万；清凤海棠长滩别墅 110000 元/㎡，1056 到 3379 万。

陵水的情况说明一件事：低价片区和低价项目不是一回事。同一个县里，县城周边的项目一万多元一平，靠海的高端别墅能到十万元一平，中间几乎没有过渡。看陵水的房子，先确认它在哪个位置，再看价格，顺序反了会得出完全错误的印象。

三个片区共同的代价

第一是医疗。三亚的优质医疗资源集中在市区一带，这三个片区到市区都有距离，其中乐东最远。家里有老人、需要定期去医院的，把这段路按旺季的实际车程算一遍，不要按导航的空闲时长算。

第二是商业。日常买菜、药店、小修小补，在成熟湾区走几步就有，在这三个片区可能要开车十几分钟。社区自带商业能不能撑起来，看房时去已经交付的组团里走一圈就清楚。

第三是人气。外围片区的新交付小区，淡季整栋楼亮灯的不多，独居老人住着冷清。反过来，旺季人流上来之后，安静的优势又会打折扣。

适合谁，不适合谁

适合：预算卡在一百万以内、愿意用通勤换面积和总价的人；一年在三亚住三个月以上、生活自理能力强的人；自驾、不依赖公共交通的人；看重安静和干爽、不追求一线海景的人。

不适合：需要经常去医院、最好走路能到的；一年只来一两周，纯粹想找个落脚点的；家里有小孩要上学、看重日常配套的；打算短期持有再转手的，这类片区的二手房买家群体比核心湾区窄，成交周期通常更长。

去看房时该核对什么

先量通勤：从项目开车到最近的医院、菜市场和三亚市区各要多久，最好在旺季去一次。再看社区成熟度：已经交付的组团入住率、物业是否提供空置房巡查和代管。最后看规划兑现：在建的商业、学校、道路，问清楚是已经开工还是只停留在报批阶段。

各片区的横向对比可以看三亚买房参考页，别墅的分布与总价段另有三亚别墅专题，崖州湾的别墅单独在崖州湾别墅。想按价格排一遍具体项目，翻三亚楼盘列表更快。

提醒一句口径：文中所有均价与总价区间都是参考值，成交价受楼层、朝向、付款方式影响，以售楼处现场公示为准。