三亚买房：认品牌还是认片区，把同品牌项目的价差摊开看

一句话结论：三亚买房，品牌能提供的是物业和交付节奏的一致性，不是价格的可比性。按楼盘名前缀统计，三亚及周边 9 个片区 494 个有价项目里，雅居乐 23 个、碧桂园 13 个、保利 13 个，三家加起来占一成左右。同一品牌内部的价差常常大过品牌之间，雅居乐 23 个项目全在清水湾，单价从 14000 到 58000 元/㎡，差了四倍多。所以筛选顺序是先片区、再产品类型，最后才看品牌。

• 雅居乐 23 个项目全部在清水湾，单价 14000 到 58000 元/㎡，在清水湾选房基本是在它的产品线里选。
• 碧桂园 13 个，横跨海棠湾、清水湾、三亚湾、香水湾四个片区，单价 19000 到 40000 元/㎡。
• 保利 13 个，分散在海棠湾、崖州湾、三亚湾，单价 16800 到 65000 元/㎡。
• 单价带最窄的是北京城建，5 个项目全在三亚湾，26000 到 30000 元/㎡。
• 同品牌跨片区不可比，同片区不同品牌才有可比性。

先把统计口径说清楚

下面这份盘点按楼盘名前缀统计，范围是三亚及周边 9 个片区：海棠湾、亚龙湾、三亚湾、大东海区、清水湾、香水湾、崖州湾、乐东、陵水，只算参考均价可查的项目，一共 494 个。前缀统计会有误差，合作开发、案名不含品牌名的项目归不进来，所以数字是量级参考，不是工商口径的统计。

雅居乐：23 个，一个品牌撑起一个湾区

雅居乐在库里 23 个有价项目，全部落在清水湾，单价从 14000 到 58000 元/㎡，其中 10 个别墅项目。

具体看：雅居乐海镜新天别墅 14000 元/㎡，总价 144 到 223 万；雅居乐清水湾 18800 元/㎡，146 到 223 万；雅居乐云海帆歌别墅 24000 元/㎡，247 到 376 万；雅居乐海洋之心 38000 元/㎡，1071 到 1257 万；雅居乐云海听歌别墅 43000 元/㎡，979 到 2438 万；雅居乐清水湾蔚蓝小院 58000 元/㎡，593 到 807 万。

同样是雅居乐，单价能差四倍，总价从 144 万到 2438 万。对买家来说这意味着：在清水湾，品牌基本起不到筛选作用，因为选择面本来就在同一个品牌的产品线里。真正要把范围缩小，得按组团、总价段和产品类型筛，清水湾别墅这类片区页就是按总价段分好的。品牌在这里的价值是另一件事：物业服务标准、社区维护水平、交付节奏，这些在同一个品牌的不同组团之间相对一致。

碧桂园：13 个，铺得最开的品牌

碧桂园 13 个项目分布在海棠湾 5 个、清水湾 4 个、三亚湾 3 个、香水湾 1 个，单价 19000 到 40000 元/㎡，别墅 6 个。

碧桂园珊瑚宫殿（清水湾）19000 元/㎡，77 到 174 万；碧桂园海棠盛世（海棠湾）28000 元/㎡，282 到 372 万；碧桂园君悦海（香水湾）28000 元/㎡，168 到 356 万；碧桂园三亚海（三亚湾）35000 元/㎡，283 到 451 万；碧桂园海棠盛世别墅（海棠湾）40000 元/㎡，总价约 580 万。

这是理解品牌价差最直观的一组：同一个品牌，四个片区四个价，价差几乎全部由位置解释。清水湾的珊瑚宫殿 19000 元/㎡，海棠湾的海棠盛世 28000 元/㎡，中间差的不是品牌溢价，是片区的地价和配套等级。所以看到「某某品牌在三亚卖 X 万」这类说法，第一反应应该是问哪个片区。

保利：13 个，内部价差最极端

保利 13 个项目在海棠湾 6 个、崖州湾 4 个、三亚湾 3 个，单价从 16800 到 65000 元/㎡，别墅 2 个。

保利汀澜和著（崖州湾）16800 元/㎡，183 到 231 万；保利崖州湾（崖州湾）23000 元/㎡，190 到 462 万；保利海棠湾（海棠湾）36000 元/㎡，249 到 280 万；保利海棠湾别墅（海棠湾）50000 元/㎡，325 到 451 万；保利财富中心别墅（海棠湾）65000 元/㎡，2028 到 2405 万。库里还有一个保利棠隐，参考均价 160000 元/㎡，总价待定。

保利棠隐那个 160000 元/㎡ 要单独说一句：总价在库里还是待定，这类单价通常是项目里个别产品的报价，不能当成品牌的价格水平，看到极端值先问是哪种产品。剔除它之后，保利的实际跨度是 16800 到 65000 元/㎡，仍然接近四倍，区间从崖州湾一直拉到海棠湾。

清凤：7 个，全在陵水与乐东

清凤 7 个项目，陵水 4 个、乐东 3 个，单价 12000 到 110000 元/㎡，别墅 5 个。

清凤龙栖海岸（乐东）12000 元/㎡，123 到 132 万；清凤椰林阳光（乐东）13900 元/㎡，143 到 202 万；清凤椰林湾（陵水）22000 元/㎡，134 到 173 万；清凤海棠长滩（陵水）60000 元/㎡，390 到 642 万；清凤海棠长滩别墅（陵水）110000 元/㎡，1056 到 3379 万。

这个品牌值得单独提，是因为它集中度很高，但两头的行政归属不一样：陵水和乐东都不在三亚市的行政范围内，医疗、商业配套与三亚市区有差距，房价也低一截。看这类项目的时候，先确认清楚房子到底属于哪个县市，再看价格优势是不是还成立。

单价带窄的两个例子

北京城建 5 个项目全在三亚湾，单价 26000 到 30000 元/㎡，是这份名单里跨度最窄的品牌：北京城建海云家园别墅 26000 元/㎡，278 到 280 万；北京城建海云家园 30000 元/㎡，245 到 321 万；北京城建海云府 30000 元/㎡，300 到 411 万；北京城建海云府别墅 30000 元/㎡，307 到 309 万；北京城建海云湾 30000 元/㎡，315 到 396 万。

绿城 6 个项目，清水湾 4 个、海棠湾 2 个，单价 26000 到 53000 元/㎡：绿城蓝湾小镇（清水湾）26000 元/㎡，209 到 447 万；绿城蓝湾小镇别墅 26000 元/㎡，312 到 423 万；绿城蓝湾小镇椰林晓风别墅 26000 元/㎡，总价约 624 万；绿城海棠潮鸣（海棠湾）30000 元/㎡，228 到 345 万；绿城海棠潮鸣别墅（海棠湾）53000 元/㎡，706 到 1269 万。

这两个品牌的共同点是单个片区里的项目价位接近，同品牌内部可比性强。北京城建尤其典型，五个项目挤在三亚湾同一个价位带上，选起来反而不用比品牌，直接比楼层、朝向和交付时间。

其余几个品牌，一句话带过

融创 7 个，海棠湾 4 个、清水湾 2 个、亚龙湾 1 个，单价 27000 到 78000 元/㎡，融创三亚新闻中心（亚龙湾）27000 元/㎡、415 到 548 万，融创海棠湾（海棠湾）78000 元/㎡、512 到 743 万。万科 6 个，三亚湾 3 个、亚龙湾 2 个、大东海区 1 个，单价 16000 到 50000 元/㎡。恒大 4 个、中交 4 个、和泓 4 个，跨度分别在 20000 到 48000、13000 到 50000、17000 到 33000 元/㎡。富力 3 个和佳兆业 3 个则分别集中在香水湾和海棠湾。

品牌到底怎么用

第一条，品牌用来判断物业、社区维护和交付节奏，不要用来判断价格。同一品牌在三亚的单价跨度普遍在两三倍以上，雅居乐甚至到四倍多，这个幅度已经超过了品牌之间能形成的差异。

第二条，跨片区比较时，把品牌这个变量去掉。碧桂园在清水湾卖 19000 元/㎡、在海棠湾卖 28000 元/㎡，差异来自片区本身，跟品牌无关。反过来，同一个片区里不同品牌的项目才有横向可比性。

第三条，真要比较，就在同一个片区、同一个产品类型里比。同为三亚湾的别墅，保利海棠湾别墅 50000 元/㎡、325 到 451 万，鲁能三亚湾别墅 50000 元/㎡、1294 到 1765 万，单价一样而总价差三倍，这才是有效的比较。

按片区横着看，三亚买房参考页里有各片区的住宅对比；别墅的片区与总价分布另在三亚别墅专题。想直接按价格排序比对具体项目，翻三亚楼盘列表更省事。

提醒一句口径：文中所有均价与总价区间都是参考值，成交价受楼层、朝向、付款方式影响，以售楼处现场公示为准。