三亚买房：把在售项目按均价分四档，看每档都落在哪个片区

一句话结论：三亚及周边 9 个片区里，均价可查的在售项目共 494 个（住宅 371 个、别墅 123 个）。按均价分成四档：2 万元以下 105 个，2 万到 3.5 万元 251 个，3.5 万到 5 万元 83 个，5 万元以上 55 个。档位越高，海棠湾和三亚湾占的比重越大，别墅占比也从约一成升到六成。

• 2 万元以下 105 个，乐东一个片区占 47 个，便宜的原因是位置，不是产品。
• 2 万到 3.5 万元是主力档，251 个，三亚湾和大东海区合计 122 个。
• 3.5 万到 5 万元 83 个，三亚湾 31 个、海棠湾 16 个，湾区属性开始明显。
• 5 万元以上 55 个，海棠湾 26 个接近一半，其中别墅 34 个。
• 别墅占比逐档上升：105 个里 11 个、251 个里 51 个、83 个里 27 个、55 个里 34 个。

先把统计口径说清楚

下面这份分档用的是站内楼盘库里的参考均价，范围是三亚及周边 9 个片区：海棠湾、亚龙湾、三亚湾、大东海区、清水湾、香水湾、崖州湾、乐东、陵水。清水湾和香水湾行政上属陵水，站内按湾区单列。只有参考均价可查的项目才计入，价格待定的不进统计，所以 494 个不等于这些片区在售项目的全部。

2 万元以下：105 个，便宜在位置

这一档 105 个，乐东 47 个、清水湾 14 个、三亚湾 12 个、陵水 12 个、崖州湾 8 个、大东海区 6 个、香水湾 4 个、亚龙湾 2 个。乐东一个片区占了将近一半。

具体看项目：龙栖湾温泉花园参考均价 7500 元/㎡，总价 33 到 86 万；龙沐湾1号海景公馆 10000 元/㎡，28 到 87 万；碧海蓝湾 10000 元/㎡，40 到 65 万。三亚湾这一档也有项目，澜香溪谷 8000 元/㎡、鑫洋豪庭 10000 元/㎡，只是这两个的总价区间在库里都还是待定。

我的看法是，这一档的低价主要来自位置，不是产品差。乐东和崖州湾离三亚市区远，商业、医疗配套薄，日常出门基本靠车。预算卡在这一档的，先算清楚一年住多久，如果只住一两周，路上花的时间和精力要单独算一笔账。三亚湾和市区一侧的低价项目，多半是老盘或者面积很小的产品，看到待定两个字，不要在心里替它补一个价。

2 万到 3.5 万元：251 个，真正的主力区间

251 个，占 494 个的一半以上。片区分布是三亚湾 66 个、大东海区 56 个、海棠湾 39 个、清水湾 36 个、亚龙湾 16 个、崖州湾 14 个、香水湾 14 个、陵水 7 个、乐东 3 个。三亚湾和大东海区合计 122 个，接近一半。

这一档的可比性最强，20000 元/㎡ 附近随手就能拉出一串：德璟海长安 134 到 186 万；恒大海上帝景（清水湾）122 到 184 万；天赐南湾（清水湾）70 到 146 万；中交海棠麓湖 176 到 278 万；崖州湾顺达花园 206 到 274 万。单价一样，总价差出来的是面积，比的就是离海距离、社区成熟度和物业。

第一次来三亚买房的，我建议把主要精力放在这一档。项目多，可比性强，价格透明度高，走完一轮再往上或者往下够，判断会准很多。反过来，一上来就看 5 万以上的项目，看完回不来的情况我见过不少。

3.5 万到 5 万元：83 个，湾区属性开始明显

83 个，三亚湾 31 个、海棠湾 16 个、大东海区 15 个、亚龙湾 10 个、清水湾 8 个、香水湾 2 个、崖州湾 1 个。和上一档相比，海棠湾、亚龙湾的比重上来了，乐东和陵水基本退出。

35000 元/㎡ 这一档能举的例子：中铁子悦薹 121 到 269 万，森林半岛 136 到 276 万，万科森林度假公园 266 到 283 万，碧桂园三亚海 283 到 451 万，天泽幸福里 364 到 455 万。同样是 35000 元/㎡，总价从 121 万一直跨到 455 万，差的全是面积和产品类型。

这一档最容易踩的坑是只盯单价。同档内总价跨度接近四倍，销售拿低总价的户型把人引进来，实际想推的是另一套。看房前先定面积段，再让销售按面积段报价，效率差很多。

5 万元以上：55 个，海棠湾占了一半

55 个，海棠湾 26 个、三亚湾 11 个、亚龙湾 6 个、大东海区 5 个、陵水 4 个、清水湾 2 个、香水湾 1 个。海棠湾一个片区占 47%。

50000 元/㎡ 这一档的例子：海阔天空铂爵公馆 370 到 770 万，鹿港溪山 260 到 714 万，复地鹿岛 845 到 1535 万；别墅这一侧，亚龙湾龙溪悦墅 550 到 1300 万，鲁能三亚湾别墅 1294 到 1765 万。

这一档的另一个特征是别墅占比高，55 个里 34 个是别墅，超过六成。价格往上走，卖的越来越不是房子本身，而是占地、位置和稀缺性。

别墅占比随档位一路上升

把四个档的别墅数量摆在一起看：2 万以下 105 个里 11 个，2 万到 3.5 万 251 个里 51 个，3.5 万到 5 万 83 个里 27 个，5 万以上 55 个里 34 个。占比从大约一成升到六成。

这条规律的用处很直接。预算在 2 万以下又想买别墅，可选的只有 11 个，而且基本在乐东、清水湾这类位置偏的片区；预算到了 5 万以上，别墅反而是多数，住宅成了少数派。所以买别墅还是买住宅这个问题，在低价档和高价档的答案完全相反，别拿一个档位的印象去套另一个档位。

怎么用这四档筛房

顺序是：先定能接受的均价档，再在档内挑片区，最后才看具体项目。多数人是反着做的，先被某个样板间打动，回头才发现这个项目的单价根本不在自己的档里。

档位定完之后，跨片区比同一档的项目才有意义。同一档里单价接近，总价差基本等于面积差，这时候把面积、楼层、交付时间列成一张表，比听半小时介绍有用。

想按片区横着看，三亚买房参考页里有各片区的住宅对比；别墅的片区与总价分布另在三亚别墅专题，海棠湾别墅这类片区页能直接按总价段筛。楼盘列表可以按价格排序：三亚楼盘。

提醒一句口径：文中所有均价与总价区间都是参考值，成交价受楼层、朝向、付款方式影响，以售楼处现场公示为准。