三亚买房签约前要核对什么：一份不省略的清单

一句话结论：三亚买房走到签约这一步，出错的代价比前面任何一步都大，而且很多问题要到交房时才显现。新房先核商品房预售许可证和五证，再把交付日期、面积误差处理、装修交付标准、赠送部分性质和车位写进合同；二手房要查产权人与共有人、抵押查封、房屋用途与土地年限、欠费情况。付款只进监管账户，不要打个人账户。

三亚买房走到签约这一步，前面看的片区、比的价格都已经定了，剩下的就是文字。这一步出错，代价比前面任何一步都大，而且很多问题在交房时才会显现。

下面这份清单按新房和二手房分开列，建议打印出来逐项核对。

新房：先看证，再看合同

预售项目要核对商品房预售许可证，看清楚许可的楼栋范围和有效期，只买了许可范围之外的房子，后续办证会出问题。通常说的「五证」包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证，缺一项都值得追问。三亚别墅项目里有一部分用地性质不是住宅，更要把土地使用证上的用途和年限看准。

现房和准现房要看竣工验收备案相关材料。已经可以交付的项目，直接要求看实房，不要只看样板间。

合同里必须写清楚的几项

交付日期和违约责任。不要接受「预计」「大约」这类表述，写具体到年月日，并明确延期交付的赔付方式。销售口中的交付时间如果和合同不一致，以合同为准。

面积和误差处理。建筑面积、套内建筑面积分别写多少钱，误差超过多少可以退房或补差价，这些条款在合同里通常有格式选项，要看清勾选的是哪一项。

装修和交付标准。凡是在售楼处被承诺过的装修标准、家电品牌、赠送面积，都要落到合同或补充协议里。样板间的展示品不等于交房标准，建议用照片记录样板间的具体配置，作为附件。

赠送部分的性质。地下室、露台、院子这类赠送空间，是计入产权面积还是仅作使用，能不能办证，必须在合同里说明。这一条对别墅买家尤其重要，很多纠纷都出在这里。

车位。是产权车位还是使用权车位，价格是否含在房价里，车位与房号的对应关系，都要写清楚。

二手和现房：产权查清楚

核对不动产权证上的权利人和其他共有人，所有共有人都要到场或出具授权文件，否则合同可能无效。

确认房产没有被抵押、查封。可以通过当地不动产登记部门查询，不要只听中介口头保证。

确认房屋用途和土地年限。同一栋楼里既可能有住宅也可能有公寓，用途不同会影响到水电收费、落户、税费和后续交易。

查清欠费。物业费、水电燃气、供暖如果有欠缴，要在交房之前结清，并在合同里约定由谁承担。

户口和学位占用情况，如果这两项对你重要，务必提前核实，事后处理很麻烦。

付款与资金安全

付款账户必须是开发商或监管账户，不要打到个人账户。新房的首付款按当地现行监管要求进入资金监管账户，二手房建议走资金监管或银行托管流程。

每一笔款项都要拿到正式票据，转账保留凭证。定金和订金的性质不同，写的是哪一个字，能不能退，法律后果不一样，签之前问清楚。

几个容易放松警惕的地方

一是「先交定金，合同条款再谈」。定金交了之后议价空间会明显变小，条款要在交定金之前谈妥。

二是销售的口头承诺。「到时候可以改」「这个不用担心」这类表态，没有写进合同就不算数。

三是只看总价不看明细。总价之外还有契税、维修基金、物业费预缴、车位费，签约时把所有费用列一张清单，避免临近交付时才出现预算外支出。

四是急着在离岛前签完。三亚买房的外地买家多，赶航班当天签约很容易忽略细节。留出足够时间，或者把签约环节放在行程的中段。

签完之后要收好的资料

合同正本与全部补充协议、付款凭证和发票、预售许可证复印件、交付标准清单、样板间记录照片。这些材料在交房验收和后续办证时都会用到，建议同时留一份电子版。

本文为一般性提示，不构成法律意见。具体的证件核验方式、税费标准、资金监管要求以当地不动产登记、税务和主管部门的现行规定为准。片区和预算的筛选可以看三亚买房参考页，房源列表见三亚楼盘。