一、为什么我要专门写这个「老盘」？

上周陪朋友看房，发现江东片区的琥珀悠澜居然还有现房在售。这个2014年交付的老小区，现在二手房挂牌价才1.3万/㎡左右，比周边新盘便宜近30%。作为见过上百个楼盘的老媒体人，我觉得有必要带大家仔细看看。

二、三大核心优势盘点

1. 低密住着真舒服

2.0的容积率在海口算稀缺品了，8栋楼526户的规模，比现在动不动就上千户的新盘安静太多。我特意在工作日下午去转了一圈，小区里基本都是散步的老人，40%绿化率确实不是吹的。

2. 户型设计很务实

58㎡做一房，71㎡能做正规两房，这在现在的新盘里几乎绝迹了。特别要夸夸80㎡的两房户型（下图），客厅开间居然有3.6米，比我上个月看的某个号称「豪宅」的90㎡户型还宽敞。

3. 物业费是真香

1.8元/㎡的物业费，在现在动辄3元+的市场里简直是清流。特意问了几个业主，都说三原华庭的物业虽然比不上顶级物业公司，但基本的卫生安保都到位。

三、这些缺点你要知道

1. 装修风格过时：毕竟是10年前的装修标准，厨房用的还是不锈钢台面，年轻人可能要重新装修。

2. 商业配套不足：日常买菜要去1.5公里外的农贸市场，适合会开车的中老年群体。

3. 学区一般：对口的是琼山五小，追求顶级学区的家长要慎重。

四、适合这三类人购买

① 预算有限的养老族：总价70万就能拿下两房，比租房划算

② 度假资产配置者：出租回报率约4%，比银行存款强

③ 江东上班的刚需：开车到CBD只要15分钟

最后说个独家消息：小区东南角那几栋视野最好，能远眺南渡江，看房时记得重点考察。

一、为什么选择儋州滨海新区？

上周我又去儋州踩盘了，这次重点看了滨海新区的几个项目。说实话，这个区域的发展比我想象中快得多！从区位图来看（），项目就在中心大道与中二路交汇处，开车到白马井码头只要15分钟，去海花岛也就20分钟车程。

最让我惊喜的是周边配套：

• 3公里内有第三人民医院
• 1.5公里到滨海公园
• 周边多个在建商业体

二、项目实探：小而精的社区

吉报假日盛景给我的第一印象就是'精致'。虽然只有2栋楼（），但40%的绿化率确实做得不错，园林设计很有热带风情（）。

特别要夸下他们的连廊设计（），既美观又实用，下雨天都不用担心淋湿。

三、户型深扒：小户型的空间魔法

重点说说大家最关心的户型：

1. 平层系列（适合单身或养老）

建面46.54㎡的B户型是我觉得性价比最高的，大开间设计，采光面达到4.2米。厨房做了L型台面，两个人做饭都不挤。

2. loft系列（适合投资或年轻夫妻）

45.34㎡的loftD户型做了4.8米层高，楼上能放1.8米大床，楼下客厅还能隔出个小书房。我实测了下，净高不会觉得压抑。

四、购房建议

经过多次实地考察，我觉得这个项目特别适合：

• 预算有限但想拥有海南房产的年轻人
• 准备养老但不想打理大房子的长辈
• 打算做民宿投资的买家（离景区近）

最后提醒下：物业是开发商自持的，2.8元/㎡的价格在区域内算中等，但服务响应速度我在暗访时测试过，确实比较及时。

如果近期有在儋州看房的计划，不妨把这个项目列入考察清单。下次我再给大家测评滨海新区的其他项目，有什么想了解的可以评论区留言~

一、这个小区特别适合三类人

上周冒着大太阳去看了金美花园，说实话比我想象中要惊喜。如果你符合以下特征，建议重点考虑：

• 预算有限的年轻夫妻：55㎡做婚房完全够用（后面会放实拍户型图）
• 在火车站附近工作的上班族：步行15分钟到火车站是真方便
• 想出租投资的：28㎡小单间月租能到1500左右

二、看完样板间发现的5个真相

1. 得房率比周边高8%：同样是55㎡，这里能做正规一居室，别家只能做开间

2. 装修细节很实在：橱柜用的不锈钢台面，比大理石更防潮（海南太需要了）

3. 户户有生活阳台：最小28㎡的户型也硬挤出了晾衣区（见图）

4. 西向户型反而抢手：因为正对小区中央花园，下午晒衣服干得快

5. 物业费十年没涨：1块钱/平在现在的新盘里简直像在做慈善

三、周边配套比我预想的成熟

步行实测数据分享：

• ➤ 到永万菜市场：8分钟（早上6点就有新鲜海鲜）
• ➤ 到西海岸带状公园：12分钟（傍晚遛弯胜地）
• ➤ 到省肿瘤医院：打车起步价

四、现在买会不会站岗？

说句实话：这个盘2010年交付的，不是纯粹的新盘。但正因为这样才有性价比：

• ✔️ 现房不用等期房交付
• ✔️ 二手房价格比周边新盘低30%
• ✔️ 租金回报率能达到4.2%（自己住另算）

最后提醒：如果要看房记得避开早晚高峰，科技大道那个路口容易堵车。有其他问题欢迎评论区留言，看到都会回~

十年三亚看房经验，这次被这个别墅区惊艳到了

上周末又去踩盘了，这次是大东海区的绿地悦澜湾。说实话，在三亚看了这么多别墅项目，这里的后庭院设计确实让我眼前一亮。

先说位置：比想象中方便太多

项目就在榆亚大道上，实测开车：
• 到大东海沙滩15分钟
• 到免税店20分钟
• 红沙隧道通车后去亚龙湾更快捷
关键是不像某些海边项目那么偏僻，买菜吃饭都很方便。

户型解析：72㎡和90㎡两种主力户型

重点说几个打动我的设计：
• 所有卧室都带独立卫生间（这在三亚小户型里很少见）
• 厨房操作台面特别宽大
• 一楼户型直接连通私家花园
• 二楼露台可以改成阳光房

社区实探：40%绿化不是吹的

转了一圈发现：
1. 红树林湿地就在小区边上
2. 高尔夫练习场已经投入使用
3. 商业区正在招商，听说会有超市和药店
4. 物业管理很严格，访客都要登记

给三类购房者的建议

养老自住：选72㎡一层，花园种菜养花太合适
度假投资：90㎡海景房出租回报率更高
家庭聚会：建议买上下两套打通，性价比超高

最后说个业内才知道的信息：这个项目2016年就交付了，现在买都是现房，即买即住不用等。而且因为开发商是绿地，产权证办理特别快，我认识的几个业主都是收房3个月就拿到证了。

要是最近有来三亚看房的打算，建议先去实地看看。记住要穿平底鞋，小区坡道比较多~

没想到！这个交付10年的小区竟成了清澜性价比之王

上周踩盘文昌清澜片区，意外发现一个被低估的宝藏项目——东方龙湾。作为见过上百个海南楼盘的老媒体人，我必须说：这个2014年交付的小区，现在的二手房行情简直是个惊喜！

【位置实测】步行到沙滩只要8分钟

项目就在高隆路305号，我专门掐表从小区东门走到海边：正常步速8分钟直达沙滩！对比周边新盘动辄2万+/㎡的价格，这里1万出头的均价真算良心。

特别提醒：看海景要选5号楼以上的高层，低楼层会被海防林遮挡。这是我现场拍的视野对比：

【户型解析】小户型居然有双阳台！

看了十几套二手房源，最让我惊艳的是59㎡的一居室（下图）。南北双阳台设计，厨房还有赠送面积，适合单身或老两口度假：

但要注意！34㎡的超小户型（下图）我不推荐，卫生间正对卧室门，后期改造很麻烦：

【配套真相】3个超市+银行都在步行范围内

实测周边配套：
• 买菜：步行12分钟到潭牛农贸市场（下图）
• 购物：对面就是亿嘉商业城
• 取钱：工商银行就在小区斜对角

【内幕消息】物业费低但有隐忧

2元/㎡的物业费在海南算很低了，但实地查看发现：
✓ 绿化维护不错（上图）
× 部分楼道瓷砖有破损
建议买之前重点检查公共区域维护情况。

最后说句掏心窝的话：如果预算有限又想住真海景房，这个小区值得列入备选清单。但一定要亲自来看房，不同楼栋视野差距真的很大！

听说海棠湾新开了个神仙楼盘？我替你们先踩盘了！

上周跑了一趟融创海棠湾，看完就想立刻下单——不是我夸张，在海南看了这么多项目，能把「度假感」和「实用性」结合得这么好的别墅区真不多见。

▍地段藏彩蛋：游艇港旁的隐秘角落

先说位置，就在亚洲国际游艇港旁边，但完全不用担心吵闹。项目藏在主干道后侧，像被山海环抱的私密院落。我特意测了距离：

• 开车到免税城12分钟
• 步行到沙滩800米
• 301医院海棠湾院区就在3公里内

最惊喜的是小区后门有条秘密小路，能直达一片野趣海滩，比公共沙滩人少太多！

▍户型实测：65㎡竟能做三房？

重点来了！市面上最小的独栋别墅也要100㎡起步，他家65㎡的VA户型居然做到了：

• 偷面积神操作：客厅挑高6米，后期可自己加建阁楼
• 泳池不缩水：虽然是紧凑户型，25㎡的无边泳池一点没打折
• 双庭院设计：前院喝茶后院烧烤，实测间距够私密

▍95㎡VB户型：车库党的福音

如果预算宽裕点，强烈建议看95㎡的VB系。多花30万不仅多个车库，还多了这些配置：

• 下沉式客厅，朋友来了绝对有面子
• 主卧套间带双台盆卫生间（配了智能马桶！）
• 厨房隐藏式推拉门，打开就是开放式餐厨一体

▍内行人看门道：这些细节值18元物业费

说实话刚开始觉得18元/平的物业费有点贵，但看完这些服务我服气了：

• 每周两次泳池专业维护（含在水费里）
• 提供游艇会籍折扣，买船位能打7折
• 管家能代订免税店商品，不用自己排队

最后说个冷知识：一期业主很多是北上广的医生和高校老师，邻居素质确实高。现在二期在清尾盘，价格比去年低了15%，正是捡漏好时机...

（想看更多实拍细节？评论区留言告诉我）

在澄迈看了30个盘，这个小区让我眼前一亮

上周专门跑了一趟澄迈金江区，帮几位北京来的粉丝考察养老房。说实话，看完天擎棕榈水城的实景园林，我这个见过上百个海南楼盘的老媒体人都心动了。

【先说结论】适合这三类人：

• 预算150万以内的北方候鸟族（小户型总价低）
• 想要高性价比养老社区的退休教师/公务员
• 打算出租投资的精明买家（年租金回报率约5%）

一、别人不会告诉你的5个真相

1. 园林不是效果图，是真舍得花钱
3万㎡三大主题园林不是吹的，高尔夫果岭区早上真有业主在练推杆，水系边种的全是能吃的水果树。

2. 泳池比很多五星级酒店还讲究
1000㎡阳光泳池+儿童池+温泉泡池的组合，在同等价位小区里确实罕见，物业说冬季水温保持在28℃。

3. 装修标准有惊喜
2015年的项目但厨卫配置不落伍，样板间的摩恩五金件现在看都算中档偏上。

4. 户型设计有巧思
52平小户型能做出一厨一卫全明格局，86平的客厅开间居然有4.2米，比现在很多89平户型更宽敞。

5. 物业费是真便宜
1.5元/㎡的价格，保洁阿姨每天两次打扫楼道，比海口同档次小区便宜30%左右。

二、老媒体人的掏心窝建议

自住选房秘籍：
• 优先选4号楼C户型（52平），总价低且正对中心湖景
• 想要安静选最北侧楼栋，避开金马大道轻微车流声

投资避坑指南：
• 86平两房比单间更好出租，春节前后月租能到3500+
• 避开6-8层（电梯维修期间爬楼吃力）

三、周边配套实测报告

开车8分钟到老城商圈（有大润发），15分钟上环岛高速。小区门口有菜市场，但三甲医院要到县城（约25分钟车程）。适合每周进城采购一次的慢生活人群。

最后说句大实话：这里比不上三亚的繁华，但用三亚1/3的价格，能买到85%的居住舒适度，你觉得值不值？

01 | 为什么我专门飞文昌看这个盘？

上周接到粉丝私信问文昌海景小户型，第一反应就是乐清湾。作为从业12年的老媒体人，我太清楚这种70年产权、带精装的一线海景房有多稀缺了。二话不说订机票，今天就把踩盘干货分享给大家。

02 | 位置比想象中更方便

项目就在高隆湾旅游大道，实测从小区步行到沙滩只要8分钟！周边配套成熟得让我惊讶：

• 300米内有公交站（看图）
• 惠民路上超市、餐馆林立
• 财税局、交警大队都在1公里内

03 | 户型实测：62㎡竟能做两房？

重点说说卖得最好的B1户型，62㎡做到全明户型不容易：

▲ 客厅开间3.6米，样板间实拍是这样的↓

04 | 这些信息销售不会主动说

• 绿化实测：48%绿化率不虚，东南亚风格园林维护得很好
• 隐形成本：物业费2.5元/㎡，在同类项目中属中等水平
• 投资提醒：2013年交付的老盘，要重点检查防水和电路

05 | 适合这三类人购买

1. 预算有限的养老族（总价低）
2. 冬季候鸟式度假（即买即住）
3. 长线出租投资（旺季租金可观）

最后说句掏心窝的：文昌房价虽比三亚低，但一定要选对位置。乐清湾这种步行到海边、配套成熟的社区，自住投资都更稳妥。想看更多实拍图可以留言，下次准备测评清水湾的新盘。