一、上岛第一印象：这里不像海南，像海上迪士尼

上周实地踩盘海花岛，开车从海口过来1.5小时，远远就看到三朵巨型'花瓣'漂在海面上。说实话，和传统海南度假区完全两种画风——这里更像浓缩版环球影城+威尼斯水城的结合体。

二、别墅区隐藏福利：前庭后院+双车库

重点看了目前在售的滨海双拼别墅，几个打动我的细节：

• 前后双花园：前院做景观，后院BBQ区，实测间距够两家人同时开派对
• 双车库设计：对于带游艇/摩托艇的买家太友好，我亲眼看见有业主把路虎和游艇拖车并排停
• 层高3.6米：比普通别墅高出30公分，吊顶水晶灯不压抑

三、本地人才知道的真相：这些配套你可能没听说

销售不会主动告诉你的事：

1. 岛上已有12家米其林餐厅入驻，步行15分钟到美食街
2. 业主专享水上飞机停机坪（没错，就是电影里那种）
3. 每周末有海上烟花秀，比迪士尼规模还大

四、三种人最适合买这里

和几位老业主聊完，总结出匹配度最高的购房人群：

五、看完犹豫的点：你需要接受的现实

当然没有完美的项目，说几点需要适应的：

• 岛上物价略高，超市矿泉水卖5元/瓶
• 旅游旺季会比较喧闹，喜欢清净的建议选靠内侧楼栋
• 物业管理严格，外立面改造需审批

最后建议：如果是纯投资需谨慎，但作为第二居所或度假资产，目前海南同类项目中确实难找到替代品。下次来看房建议住一晚，夜景比白天惊艳10倍。

【真实踩盘】我在海甸岛发现一个被低估的宝藏盘

大家好，我是老陈，在海口跑了8年楼盘的房产媒体人。今天带大家看一个很有意思的项目——碧桂园滨江海岸（原广物滨江海岸）。说实话，这个盘我之前关注不多，直到上个月陪朋友来看房才发现：在遍地3万+的海甸岛，这里二手房均价才1.8万/㎡左右！

▶ 地段实测：比想象中方便太多

先说位置，就在和平大桥东侧，我开车从国兴大道过来只要12分钟。虽然属于海甸岛东南角，但实测生活便利度超出预期：

• 🚗 5分钟到海甸城商业广场
• 🚲 骑共享单车8分钟到白沙门公园
• 🏥 1.5公里范围内有市医院、社区诊所

▶ 现场直击：这些细节要注意

小区是2021年交付的，园林维护得不错（毕竟2.5元/㎡的物业费摆在那）。特意看了几个重点：

不过要提醒：部分楼栋距离临街商铺较近，建议优先选择中心位置的房源。另外因为是毛坯交付，装修成本要预留够。

▶ 户型揭秘：这两个户型最抢手

重点说说在售的几种户型（都是现房）：

① 74㎡两房（总价约133万）

亮点：客厅开间3.6米，主卧带飘窗。适合年轻情侣或单身贵族，最近成交的基本都是这个户型。

② 177㎡四房（总价约318万）

南北通透+双阳台设计，主卧套房有独立衣帽间。对比周边同等面积段新房能省100万左右。

【老陈建议】适合这三类人

1. 海甸岛上班族：通勤时间控制在20分钟内
2. 预算有限的改善家庭：用三房价格买四房
3. 长线投资者：租金回报率约3.2%（数据来源：贝壳找房）

最后说个内部消息：因为开发商更名清盘，部分房源有额外折扣（具体自己去谈）。想了解其他户型的可以评论区留言，我看到都会回复。

一、第一次看到0.31容积率的别墅区是什么体验？

上周我专门跑了趟澄迈盈滨半岛，就为看看这个传说中的金碧海岸别墅。说实话，在海南见过太多号称"低密"的项目，但容积率能做到0.31的还是头回见——相当于每栋别墅都自带3个标准足球场的私属空间！

几个让我印象深刻的数据：

• 55%绿化率：整个小区像建在森林里
• 楼间距超30米：私密性拉满
• 仅3栋建筑：714户共享80001㎡用地

二、户型解析：7-8房的设计到底适不适合你？

项目主打493㎡和711㎡两种户型，我重点看了B户型样板间。地下室直接连通双车位车库，一层客厅面宽达8.4米，落地窗正对庭院泳池。最惊喜的是每个卧室都配独立卫浴，特别适合三代同住的家庭。

给不同买家的建议：

1. 度假型买家：选493㎡足够，7间房刚好够朋友聚会
2. 养老家庭：优先考虑带电梯的711㎡户型
3. 投资客：注意离海最近的几栋溢价空间更大

三、地段价值：盈滨半岛凭什么比三亚便宜一半？

项目就在海口西海岸的咽喉位置，开车到市区只要25分钟。我绕着社区转了一圈，周边配套比想象中丰富：

• 步行10分钟到4A级永庆寺
• 15分钟车程直达海口火车站
• 3公里内有5个高尔夫球场

关键提示：这里属于澄迈县，但实际享受海口市政配套，房价却只有三亚同品质项目的40%-50%。

四、入住两年业主的真实反馈

特意采访了两位已入住业主：

"五星级物业确实专业，疫情期间帮忙代购生活物资，管家随叫随到"——2019年购入的上海业主

"冬天开地暖每月电费2000+，建议北方买家提前做好预算"——2020年购入的北京业主

五、值不值得买？我的三点结论

1. 自住推荐指数★★★★☆：适合追求静谧的海岛生活，又能兼顾城市便利的群体
2. 投资推荐指数★★★☆☆：需要长线持有，适合资产配置型买家
3. 特别注意：精装标准偏商务风，喜欢个性化装修的要预留改造预算

最后放张航拍图，这种被热带植物环绕的别墅群，在海南确实越来越稀缺了...

『真实踩盘日记』我在红塘湾看了套神奇的小别墅

大家好，我是老周，在三亚跑了8年楼盘的媒体人。今天要说的这个盘特别有意思——中粮红塘悦海，藏着很多中介不会告诉你的细节。

▶ 先说地段：这是个需要开车的地方

项目在红塘湾大道，属于三亚湾延伸段。实话实说，目前周边配套比较荒，最近的超市要开车10分钟。但优势是离海滩直线距离仅800米，而且因为不在主城区，反而特别安静。

▶ 最让我惊艳的户型设计

63㎡能做三房两卫！这是我见过最会偷面积的开发商。给大家看个神奇户型：

• 一层客厅挑高5.8米，自己可以隔出loft空间
• 每户都带10-15㎡入户花园（不算产权面积）
• 二楼卧室全部南北通透

▶ 住这里到底什么体验？

我在小区里转了2小时，几个真实感受：
1. 40%绿化不是虚的，到处都是椰子树和鸡蛋花
2. 3个泳池基本没人，承包的感觉很爽
3. 业主食堂价格实惠，三菜一汤28元

▶ 适合哪些人买？

经过和十几位业主聊天，我发现买这里的三种人最多：
• 北方候鸟族（冬天自住+夏天出租）
• 年轻夫妻（总价200万左右能买别墅）
• 自由职业者（安静适合远程办公）

▶ 你必须知道的5个细节

1. 精装标准含中央空调，但家具要自己配
2. 物业是亚龙湾来的，服务确实专业
3. 现房！2017年交付的楼栋现在还能买
4. 部分户型能看到一线海景
5. 周边在建三亚新机场（未来可能有噪音）

最后说句掏心窝的话：这个盘不适合追求繁华的人，但如果你想要个带花园的清净小别墅，值得来看看。有其他问题欢迎留言，我知道的都会回答。

看完海棠湾10个盘，我最终锁定了这里

上周跑遍海棠湾踩盘，发现一个很有意思的现象：高端度假客群正在从亚龙湾向海棠湾转移。而绿城海棠潮鸣这个0.6容积率的低密社区，成了我的重点考察对象。

【地段实测】比想象中更方便

项目在林旺出口附近，实测数据：
• 开车到免税城12分钟
• 到亚特兰蒂斯8分钟
• 301医院就在3公里外
• 小区门口就有公交站

【户型解密】这些细节别家真没有

重点看了三款主力户型：
143㎡三居独栋：南北双花园+星空露台
188㎡四居独栋：L型泳池+270°观景阳台
239㎡五居独栋：独立佣人房+双主卧设计

【现场实探】三大惊喜发现

1. 园林舍得花钱：45%绿化不是虚的，全冠移植的凤凰木已经成荫
2. 装修标准实在：卫浴用的汉斯格雅，厨房配备西门子嵌入式冰箱
3. 私密性极好：栋距普遍在15米以上，围合式布局避免对视

【适合人群】这三类买家重点关注

• 北方候鸟族：冬季常住+暑期短租
• 企业高管：需要商务接待的第二居所
• 资产配置客：看重海棠湾土地稀缺性

最后说点大实话：
这里的物业费确实不便宜（9.99元/㎡），但管家服务包含代收快递、庭院养护等20多项增值服务。如果是纯投资需谨慎，但自住+资产保值绝对能打。

1. 意外发现：西海岸藏着个0.7容积率的宝藏盘

上周踩盘时路过滨海大道，突然发现新国宾馆对面这片别墅区有点意思。查资料才知道是2016年开盘的耀江西岸公馆，容积率居然只有0.7！对比现在西海岸动辄2.0+的新盘，这密度简直奢侈。

三个让我惊喜的点：

• 实测距海边就300多米，高层阳台能直接看海
• 50%绿化不是虚的，整个小区像建在公园里
• 户型全是400㎡起步的大平层+别墅，私密性绝佳

2. 户型深扒：657㎡五房竟有双主卧设计

重点说说最震撼的A户型，建面657㎡居然做出5套房都带独立卫浴。更绝的是二层设计：

亮点解析：

1. 南北双主卧套间，适合夫妻分房或与父母同住
2. 12米面宽阳台贯穿客厅和两间卧室
3. 地下室预留了SPA房和藏酒室位置

3. 配套实测：步行15分钟生活圈够用吗？

开车5分钟到远大购物中心，但步行要15分钟左右。周边真实配套情况：

4. 买前必看：这类人群最适合入手

经过一周蹲点观察，发现现有业主主要有三类：

• 海南本地企业主（喜欢闹中取静）
• 北方候鸟族（看重离海近又不在第一排）
• 二胎改善家庭（看中学区和低密度）

提醒：物业费2.6元/㎡在全海口别墅区算中等，但格瑞物业的服务口碑不错，保洁阿姨每天两次打扫公共区域是我亲眼所见。

最后说个冷知识：项目东北侧有条天然泄洪沟，雨季会有轻微潮湿，建议选靠南侧的楼栋。想了解更多细节的朋友，建议挑个工作日下午来看房，我能碰上的话可以带你们找销售经理要额外折扣（笑）。

一、被中介吹爆的『网红盘』，真值得买吗？

上周顶着大太阳去踩了碧桂园滨海国际，这个号称『新埠岛性价比之王』的项目，确实有点东西！先说结论：适合预算有限但想住海景房的年轻人/养老族，下面是我的实测笔记↓

▶️ 核心卖点实录

• 真·一线江海景观：高楼层能同时看到南渡江和琼州海峡（见图），比某些号称海景实际要望远镜的项目实在
• 小户型杀手锏：46㎡做出一房一厅，样板间厨房居然能塞下双开门冰箱（附对比图）
• 现房免等待：2015年交付的老牌社区，绿化完全长开了，泳池/水系维护得不错

二、中介不会告诉你的5个细节

1️⃣ 选楼避雷指南：9栋02户型正对游艇码头，冬天北风呼呼响，建议选靠里的楼栋

2️⃣ 装修彩蛋：虽说是老项目，但卫浴用的都是科勒，比现在某些减配新房良心

3️⃣ 生活真相：买菜得骑车15分钟到海甸岛，适合能接受慢生活的群体

三、户型怎么选？我的打分表

四、在地编辑说真话

如果你想要：
✅ 离海近但不想花三亚的钱
✅ 接受稍偏位置换价格优势
✅ 喜欢成熟社区的烟火气
这个盘可以放进备选清单

但如果追求：
❌ 步行即达大型商场
❌ 顶级学区资源
建议直接看其他区域

在海南找别墅，我为什么首推这个盘？

上周专门跑了趟文昌月亮湾，看完世茂怒放海的现房别墅，我这个老媒体人都心动了。0.34的容积率什么概念？相当于每栋别墅都自带「呼吸感」，比市区楼盘至少多出3倍活动空间。

三大硬核优势不得不看

1. 双花园配置太实在：前院种花后院BBQ，实测138㎡户型赠送花园面积抵得上小户型客厅
2. 停车自由真难得：家家标配宽敞车位，过年亲戚来访不用抢车位
3. 健康管理是亮点：合作的东软熙康提供体检+疗养服务，中产养老族会特别喜欢

户型怎么选？ insider建议来了

看完所有在售户型，我最推荐这两个：

❶ 滨海度假别墅D4户型（建面138㎡）

适合人群：三代同堂的改善家庭
亮点：3个卧室全部分布在南向，主卧带独立观景阳台，厨房操作台面长达4.2米

❷ 海螺墅C4-A户型（建面109㎡）

适合人群：预算有限的度假客
亮点：双套房设计保证私密性，赠送12㎡设备平台可改造为储藏间

配套实测报告

用半天时间把周边摸了个遍：

• 教育：车程8分钟到文昌中学（省重点），12分钟到华儒中学
  
• 商业：15分钟到老街商业区，日常采购够用
  
• 休闲：步行900米直达11公里原生海岸线，椰子大观园适合带娃游玩
  

掏心窝子的购买建议

如果你是这三种人，建议重点考虑：

1. 想逃离雾霾的北方候鸟族（物业提供托管服务）
2. 计划5年内退休的新中产（健康管理配套值回票价）
3. 寻找度假资产的精明买家（同区域比清水湾价格低30%）

最后说句大实话：项目2015年就交付了，现在买能避开期房风险，但部分公共设施需要维护升级，建议实地看房时重点检查绿化养护情况。

不绕弯子！带你看懂这个海棠湾性价比盘

昨天跑了一趟海棠湾土福出口，看完三正海棠南洋小镇，我必须说——这可能是东线高速旁最被低估的度假盘。

【先说重点】

• 0.78容积率真低密，比周边酒店式公寓舒服太多
• 37㎡起跳的精装小户型，总价门槛够友好
• 自带1万㎡商业体，买菜喝奶茶不用跑远
• 步行到在建的三正半山酒店，度假感拉满

户型实测：小面积玩出大花样

重点看了三套样板间，给你们划重点：

46㎡一居室：L型厨房操作台面居然有2米长，卫生间干湿分离做得贼实在

57㎡一居室：卧室开间3.6米！躺床上就能看海景飘窗

89㎡两居室：客厅面宽4.2米，朋友来了绝对不憋屈

【老司机观察】

比起海棠湾动辄5万+的酒店公寓，这里4.5元/㎡的物业费算是良心价。不过要提醒：项目是40年产权，适合这些人群：

• 预算200万内的度假资产配置
• 冬季候鸟族短住需求
• 看重海棠湾发展潜力的长线投资者

周边彩蛋

踩盘时发现的隐藏福利：
1. 西侧市政亲海园已经动工
2. 北面田园公园适合晨跑
3. 开车8分钟到免税店二期

最后说句大实话：要是能接受40年产权，这个盘用来自住+出租真的香。想知道更多细节？评论区见！